据今天出版的《城市导报》报道，2012年，上海将继续执行限购令，继续加大楼市调控力度，这对于深受高房价影响的普通百姓来说，肯定是一个利好。然而，此轮楼市调控至今，房价并没有出现实质性的下跌，仅仅是成交量的大幅萎缩，对于绝大多数的刚性需求者来说，即将到来的一年楼市的走势依然是扑朔迷离。

　　一、开发商劝买房者再等等

　　在近日举行的上海市十三届人大常委会第三十一次会议上，市委副书记、市长韩正表示，上海将继续严格贯彻执行国家有关调控政策，继续加大房地产市场调控力度，继续执行住房限购政策，进一步巩固调控成果，促进房地产市场健康发展。同时，加大保障性住房建设和筹措力度，落实公平公正分配，进一步降低准入门槛，使一批年轻白领也能纳入保障。

　　一方面是房地产调控政策继续加大力度，另外一方面，某些房产商也罕见地表态，希望购房者在目前不要买房。日前，SOHO中国[简介 最新动态]董事长潘石屹与高盛投资管理部中国副主席哈继铭在参加第一财经频道《头脑风暴》节目录制时对当前国内房价过高达成一致，并难得地奉劝买房者：买房还要再等一等。

　　潘石屹表示，现在住宅价格已经太高了，从各国以及地区的经验来看，基本上采用租金回报率来衡量楼市的泡沫程度(注：租金回报率=一年租金/总房价)。中国现在住宅的租金回报率都不到2%，国外大概在6%~7%，在这种情况下，住宅的价格是非常高的。而且目前房价走势前景也非常不明显，因此大家在买房时，还是应该慎重，先观察一阵再说。

　　从目前上海商品房的情况来看，非中心城区二手房买卖市场成交仍显低迷，议价空间逐渐放大至10%左右。而中心城区凭借区位优势，降价动力仍显不足，房主议价空间在3%—5%之间，其中部分次新房源降价尺度加大，但仍难以突破10%。这无疑使得许多二手房买家都觉得似乎在“最猛烈”的楼市调控之后，房价依然没有松动的迹象，一旦限购等政策松绑，很有可能出现新一轮的房价反弹，这无疑是许多人都不愿意看到的。虽然开发商叫你别买房，但对于许多刚性需求者来说，越是目前这样的情况，越是心理没有底。

　　二、刚性需求者难言乐观

　　综观已经实行的房地产调控，除了对于开发商受到冲击之外，刚性需求者在此调控中也颇受困扰。年过30岁的王先生在2011年已经看了一年的房子，现在房价略有下跌，他准备出手了，却发现自己已经不能够使用公积金了。

　　根据上海公积金管理中心去年10月发布的《关于调整2010年住房公积金个人贷款政策的通知》规定，改善型二套房首付需5成，贷款最高限额降至40万元;非改善型二套房及三套房公积金停贷。目前，申城家庭人均在34.6平方米以内的，属于改善型二套房。像王先生一家三口的家庭居住面积为120平方米，他女朋友与父母的住房面积为110平方米，均超过了上限，因此属于非改善型二套房，因此也就不能使用公积金贷款了。

　　其实，不仅是公积金贷款，就算是商业贷款也会出现不给力的情况。近期申城二手房交易流程受阻于银行放款限度的例子屡见不鲜，而且还引出了不少的官司。多位房产中介坦言，目前银行排队等待的客户最起码占总客户数的80%以上。以至于许多房产中介在接受委托的时候，如果了解到是商业贷款的，几乎不太会愿意受理。

　　从历次房地产调控的情况来看，刚性需求者是决定最后调控成果的重要因素。特别是对于结婚一族来说，要结婚首先就要有一套婚房，似乎已经是天经地义。很多父母在嫁女儿时将“有房有车”列为先决条件，于是，有人认为是“丈母娘推高了中国房价”。

　　然而，笔者认为，“丈母娘现象”的存在也有其合理性，那就是“丈母娘”其实是在尽最大努力在为女儿将来的安稳生活扫平障碍，这一想法无可厚非。因此，我们希望有关部门能够对于住房保障上，能够让丈母娘更加放心，特别是对于新婚家庭来说，除了购买婚房之外，还可以通过长期租赁，甚至是出售使用权的方式，让刚性需求者不再为买房而苦恼。

　　三、调控政策需要多样化

　　众所周知，由于某些原因，这些年中国的房价基本都是一涨再涨。如今国家一再倡导“促进房地产市场健康发展”，就一定意义而言，就是鼓励老百姓暂时不要买房，静候“房价合理回归”。否则，希望中国“房地产市场健康发展”之理想，十有八九就会化为泡影。

　　与欧美国家以及近邻日本相比，中国房地产市场的最大一个特点就是，我们尚未完成城市化进程，市场需求量仍然十分巨大。于是，很多专家认为，房价上涨是必然趋势，调控效果不过是暂时的。

　　然而，随着房地产政策的不断趋紧，各城市“限购令”的纷纷延续，开发商打折促销力度的不断加大，民众对楼市的看法开始有所转变，一家研究机构对28个城市进行了新一轮市场调查显示，未来房价看跌的城市占八成，其中降幅从5%至20%不等。而今年“五一”时期，看跌楼市的仅占三成。

　　同时，我们也应该注意到，除了“限购”、“提高首付比例”等直接针对商品房的调控措施之外，政府也在从多方位、多层次地解决民众的住房问题。大批经适房、公租房、廉租房的推出也对商品房市场造成了直接影响。

　　前几天，上海楼市传出一个消息，明年共有产权保障房(经适房)的门槛，要大幅度降低。月收入4000多元的小白领，也有机会纳入保障范围。市房管局副局长、市房地产经济学会会长庞元近日在接受媒体采访时表示，“十二五”期间市场商品房将大幅减量，以达到平抑房价的调控目标。整个住房供应体系将形成全产权房(商品房)、半产权房(共有产权房)、无产权房(租赁房)三大类型。

　　中国房地产协会副会长朱中一曾称：“遏制部分城市房价过快上涨的势头，满足广大群众的基本住房需求，这是调控最基本的思路。我们一直建议要把改善性需求作为一个重要需求，在政策上很好地体现出来。”

　　我们有理由相信，随着调控政策的多样化、完善化，在未来，购房者的“改善性”需求也许真的能得到满足。