因违反商品房销售明码标价规定，国家发改委不久前查处了山西、辽宁、黑龙江、河南和北京等五省市8家房企。各地价格主管部门对违规房企处以总计1000多万元的罚款。被处罚的行为包括没有预售证就开盘、房源不标明价格、没出售的标明已出售等。

    而如今，这些处罚措施反而成了开发商的挡箭牌，多家房企被曝故意捂盘惜售。对此，国家发改委日前强调，房企必须严格按国务院办公厅通知和《商品房销售明码标价规定》的要求，在交易场所醒目位置放置标价牌、价目表或价格手册，一次性公开所有可售房源，明确标示所有可售房源的价格及相关信息，不得把明码标价变成口头告知，不得采用拖延开盘时间或控制房源等手段捂盘惜售，故意制造房源紧张气氛；不得标示虚假信息或使用欺骗性、模糊性的语言误导消费者，侵害消费者知情权、选择权和公平交易权。

    开发商坐地起价

    据悉，中建地产在京多个在售项目涉嫌捂盘。尤其是其在北京的中建国际城、国际港等项目均存在销售迟滞、涨价等问题。位于北京大兴的中建国际港，2009年12月拿地，项目共计41万平方米的销售面积，却只在2011年5月象征性地销售两栋楼，大约5万平方米，此后至今整整两年都没再开盘。

    小胡追中建国际城的盘已有一年多时间，期间小胡还在考虑15000元的价位是否合适时，房价已涨到了19000元，“房子户型不错，差不多是所看房源里最好的。”小胡告诉记者，他一趟趟的跑去办卡，交定金保证金的，可等到开盘却傻了眼，号都摇完了，想要的房子泡了汤。小胡表示：怎么摇的号没有确切消息，但很多人排号，销售人员都参与了摇号和倒号，前两天还有销售联系我说手里有号。小胡告诉记者，那位销售人员跟他开口一个号就要5万元，好在小胡已在别处买了房子。当记者问小胡若没买其它房子，会否考虑这个楼盘时，小胡表示有可能。

    据了解，自2012年9月至今，中建国际城售价从13000元每平方米涨到19000元每平方米，每平方米高出周边房价均价4000元。有购房者抱怨，开发商随便坐地起价，交房日期也从2014年6月之前推迟到了2014年底。

   “地产商之所以坐地起价，主要是营造一个恐慌心理。”我爱我家副总裁胡景晖认为，从开发商角度讲，之所以敢把开盘价定的较高或者将二期、三期价格定的较高，主要是目前市场存有恐慌心态，各方面声音较多，市场预期并不明朗，再加上目前明显存在的一些捂盘惜售或人为放慢销售节奏的状况，北京原定三月份有38个楼盘入市，事实上现在新开的也就一两个。

    为防止开发商“捂盘惜售”，2010年2月底开始实施的“京十一条”明确规定，取得预售许可证后，开发商必须在三天内一次性公开全部房源。房地产专家韩世同认为，对“捂盘惜售”的概念模糊导致地产商有恃无恐。

    楼盘建好不入市

    玺源台是一个位于北京三环以里二环以外的新建楼盘。据了解，其二期的3、4、5号楼都已基本建好，共有400多套房源。

   “早就可以卖了，但现在还没有领到预售证。前一阵通知说要七、八月份开盘，但刚又接到通知说可能会推迟，具体什么时候还不好说。很多开发商现在就想等一等，时间拖得越长，可能卖价会越好。”楼盘售楼部销售人员说。

    数据显示，与2012年9月相比，一线城市商品房库存去化周期在全面下降，北京已从2012年9月的11个月下降到5月的6.1个月；上海已从16.4个月下降到5月的10.2个月；广州已从8.6个月下降到5月份的5.9个月；深圳已从9.6个月下降到5月的7.4个月。

    相关政府部门人士指出，在不少一线城市，个别企业对价格预期过高，甚至有极少数企业不顾市场实际，故意虚报高价，申报价格明显高于当前市场成交均价。由于严格的价格管控政策，部分项目因价格过高暂未拿到预售证。

   “自有资金30%，就可以从银行、信托机构拿到另外70%的贷款，3个亿的资金就能撬动10个亿的项目，这是开发商长袖善舞的根本，但目前的调控措施并未在这个关键点上下工夫。”暨南大学教授胡刚说。

    开发商底气源自哪里？

    链家地产统计数据显示，5月北京商品住宅成交量环比4月上涨6.2%，商品住宅成交均价环比上涨9.9%。链家地产市场研究部张旭认为，2013年以来期房总供应与前两年供应水平基本相当，但是与旺盛的需求相比，供需矛盾突出，供应不足使得库存进入消化阶段。

    令人疑惑的是，市场需求如此旺盛，加之多轮调控政策层层加码，却不见开发商出货变现，反而捂盘惜售，更有资金频频打造“地王”。开发商豪赌政策底气从何而来？

   “城镇化进程加速推进的预期增强，一方面会使房地产数量增加，另一方面随着地铁、医院等配套的完善，楼盘质量也会进一步提升，由于认为后市看涨，开发商会使出浑身解数达到利益最大化。”业内人士表示，部分区域土地供应紧张也成了开发商看涨的理由。《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》显示，三环内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地，四环内原则上不再新增供应集中建设经济适用住房用地以及大型公共设施建设用地。有专家指出，土地大量供应，本意是要加大商品房的供应，调节市场供给。然而现在部分开发商捂盘惜售，建好的房子却未如期入市，反而造成了短期市场供应紧张，阶段性房价上涨。

    对此，主管部门正积极推进价格指导工作，北京市住建委表示，前期报价虚高项目主动调价，此前因定价过高暂未获批的20多个积压项目，近期已有半数主动调至合理水平，不少项目近期已实际供应。

    专家认为，调控政策还需多管齐下。国家应该在交易程序上完善调控政策，要明确规定具备预售条件的楼盘必须要申请预售证，已经领取预售证的楼盘必须在法定期限内开盘，建好的楼盘应当要求一次性放盘，同时对违反这些规定的开发商进行重罚，这样才能逼迫实际上已经建好的楼盘顺利入市。

    本文来源：中华工商时报